ESCRITURA PÚBLICA
A atribuição principal do Tabelião ou Notário é lavrar escrituras públicas, que são provas pré-constituídas. Tudo o que contém uma escritura pública é considerado verdade para todos os efeitos, enquanto alguma sentença judicial não a declare falsa. É, assim, um documento que dá segurança, eficácia e tranquilidade. O Tabelião, procurado para lavrar uma escritura pública, ouve o desejo das partes, aconselha-as no sentido de conseguir a melhor solução jurídica para o que pretendem, verifica o que é lícito, identifica as pessoas, avalia a sua capacidade jurídica, cuida para que sejam satisfeitas eventuais exigências tributárias e se traduza a vontade das partes no documento chamado escritura pública, lavrado no seu livro de notas, o qual é lido às partes e, por fim, autenticado pelo Tabelião. A cópia autêntica dessa escritura pública, chamada traslado ou certidão, conforme o caso, revestida da referida presunção legal da verdade, vai fazer o efeito que dela se espera, no mundo jurídico e dos negócios.
Qualquer negócio pode ser documentado em escritura pública. Alguns, porém, são feitos obrigatoriamente assim, por força da lei, atendendo a considerações de ordem pública. Os atos mais frequentes retratados em escritura pública são:
- Compra e venda de imóveis;
- Doação de imóveis;
- Hipotecas;
Da boa atuação do Tabelião resulta a harmonia na sociedade, pois ele é o confidente e conselheiro imparcial que procura conciliar os interesses às vezes antagônicos e, pela maneira com que procura prever todas as conseqüências futuras do contrato na escritura pública, previne discussões e litígios em torno da matéria aí resolvida. Tudo o que aqui foi dito sobre o Tabelião vale também para os que agem em nome dele e que têm o poder de assinar por ele, como os seus Substitutos, Escreventes, Atendentes, Conferentes, etc.
Compra e venda de imóveis
Compra e venda é um negócio no qual um dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de certa coisa ao outro contratante (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (art. 481 do Código Civil).
Na escritura de compra e venda o tabelião transcreve os fatos, o que foi declarado pelos negociantes e emite juízo sobre eles, sob a ótica de um jurista, analisando a legalidade e a adequação do negócio.
Embora a escritura pública de bens imóveis garanta à pessoa que está adquirindo os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura no Registro de Imóveis, no qual o imóvel está registrado, a propriedade é transferida definitivamente. Será considerado proprietário do imóvel aquele que está na matrícula junto ao Registro de Imóveis.
Observações importantes
Algumas restrições legais à compra e venda:
Venda de ascendente a descendente - devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).
Venda entre cônjuges - somente pode ocorrer de bens excluídos da comunhão, conforme artigo 499 do Código Civil.
Venda de bem comum ou em condomínio - deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.
Necessidade de outorga conjugal - há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).
Documentos necessários:
Dos vendedores e compradores:
Pessoa física - do vendedor e do comprador: 02 cópias autenticadas, sendo:
1) Documento de identificação, podendo ser: RG, CNH, CTPS, Certificado de Reservista, Carteiras Profissionais como (OAB, CREA, CRM, etc.), ou Passaporte no caso de pessoas estrangeiras não residentes no País;
2) CPF;
OBS:
a) se solteiro apresentar a certidão de nascimento;
b) se casado deverá apresentar o documento (citados acima) do cônjuge e Certidão de Casamento, observando o regime de Casamento se tratando de Comunhão Universal de Bens ou Separação Total de Bens, realizado após a data de 26/12/1977, deverá ser apresentada Escritura de Pacto Antenupcial, devidamente registrada, conforme Lei 6.515/77 (Lei do Divorcio); e
c) Se separado ou divorciado deverá apresentar Certidão de Casamento com Averbação do Divórcio ou Separação;
3) Certidão da Receita Federal (abrange a situação do sujeito passivo no âmbito da RFB e da PGFN e abrange inclusive as contribuições sociais), emitida pela Receita Federal (este item apenas para os vendedores);
4) CNDT – Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, (apenas para os vendedores); e
5) Certidões cíveis e criminais, da localidade do imóvel e de onde residem os vendedores, (apenas para os vendedores).
Pessoa Jurídica - da vendedora:
1) Contrato Social e respectivas alterações contratuais, ou Contrato Social consolidado - (02 cópias autenticadas);
2) Documentos pessoais de quem assina pela empresa - (02 cópias autenticadas);
3) Certidão da Junta Comercial atualizada - (original ou 02 cópias autenticadas);
4) Certidão da Receita Federal (abrange a situação do sujeito passivo no âmbito da RFB e da PGFN e abrange inclusive as contribuições sociais); e
5) Certidão Trabalhista;
Pessoa Jurídica - da Compradora:
1) Contrato Social e respectivas alterações contratuais, ou Contrato Social consolidado - (02 cópias autenticadas);
2) Documentos pessoais de quem assina pela empresa - (02 cópias autenticadas); e
3) Certidão da Junta Comercial atualizada - (original ou 02 cópias autenticadas);
Se for empresário Individual:
1) Requerimento de Empresário – (02 cópias autenticadas);
2) Documentos pessoais de quem assina pela empresa CPF e RG – se casado deverá apresentar os documentos do cônjuge e Certidão de Casamento, observando o regime de Casamento se tratando de Comunhão Universal de Bens ou Separação Total de Bens, realizado após a data de 26/12/1977, deverá ser apresentada Escritura de Pacto Antenupcial, devidamente registrada, conforme Lei 6.515/77 (Lei do Divorcio); e
3) Certidão da Junta Comercial atualizada - (original ou 02 cópias autenticadas).
Do imóvel:
1) Certidão negativa de ônus atualizada (na validade dos 30 dias), emitida pelo cartório de registro de imóveis;
2) Certidão de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias (na validade dos 30 dias), emitida pelo cartório de registro de imóveis;
3) CCIR (último) – expedido pelo INCRA, se for imóvel rural;
4) Comprovantes de pagamentos dos últimos 05 anos do ITR – imposto territorial rural, ou apresentar a CRF – Certidão de Regularidade Fiscal do Imóvel Rural expedida pela Receita Federal, se for imóvel rural;
5) Declaração do último ITR, se for imóvel rural;
6) IPTU (imposto predial territorial urbano) atual, se o imóvel for urbano;
7) Se o imóvel for de outra cidade trazer Certidão de Avaliação Venal;
8) Valor da compra e venda declarado pelas partes; e
9) ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos), quitado.